Kupujesz mieszkanie? Sprawdź, czy deweloper nie doliczył ścian działowych do powierzchni użytkowej
Kupując mieszkanie, zazwyczaj nie zastanawiamy się, czy podany w umowie metraż jest prawidłowy. Ufamy, że deweloper posługuje się obowiązującymi normami i rzetelnie oblicza powierzchnię użytkową. Tymczasem najnowsze orzecznictwo sądów pokazuje, że wielu nabywców mieszkań mogło zostać wprowadzonych w błąd – i przepłacić za ściany działowe.
Czy da się coś z tym zrobić? Tak. Sprawdź, kiedy możesz wystąpić z roszczeniem wobec dewelopera, jak ustalić powierzchnię mieszkania i jak odzyskać pieniądze.- Skontaktuj się z nami!
Na czym polega problem z zawyżoną powierzchnią mieszkania?
Problem zawyżonego metrażu mieszkań dotyczy głównie rynku pierwotnego, gdzie deweloperzy, wykorzystując nieprecyzyjne przepisy i własne interpretacje, często zawyżali powierzchnię lokali na papierze. W rezultacie nabywcy płacili za metry, które faktycznie nie stanowiły części użytkowej mieszkania. Praktyka ta nie ograniczała się wyłącznie do wliczania ścianek działowych, lecz obejmowała również balkony, grubość ścian z tynkiem, a nawet powierzchnie, które trudno uznać za użytkowe, co prowadziło do zawyżenia metrażu i wyższej ceny zakupu.
Stanowisko sądów i Polskiego Komitetu Normalizacyjnego w sprawie obliczania metrażu mieszkań
Zgodnie z obowiązującą normą PN-ISO 9836:1997 (a od 2020 roku także nowszą – ISO 9836:2015), powierzchni pod ścianami działowymi nie powinno się wliczać do powierzchni użytkowej, o ile nie są to lekkie, łatwo demontowalne elementy. Mimo to wielu deweloperów przez lata doliczało takie powierzchnie do metrażu lokali, sztucznie zawyżając ich wartość.
Sąd Okręgowy w Warszawie orzekł na korzyść konsumentów, którzy wykazali, że deweloper zawyżył powierzchnię użytkową mieszkania, wliczając do niej powierzchnię murowanych ścian działowych. Stanowisko to potwierdza również Polski Komitet Normalizacyjny, który wskazuje, że do powierzchni użytkowej można wliczać jedynie przestrzeń pod ściankami działowymi przeznaczonymi do łatwego demontażu, niewymagającego robót budowlanych (np. lekkie przepierzenia). Powierzchnia zajęta przez trwałe ściany, takie jak murowane, nie spełnia tego kryterium i zaliczana jest natomiast do powierzchni konstrukcji i nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej.
Przełomowy charakter ma wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z 24 kwietnia 2024 r. (sygn. IV Ca 1735/23), który uznał, że deweloper:
- błędnie wliczył powierzchnię pod murowanymi ściankami działowymi do metrażu mieszkania,
- sformułował umowę w sposób niejednoznaczny, przez co konsument nie miał świadomości, za co dokładnie płaci – takie postanowienia nie wiążą konsumentów,
- naruszył dobre obyczaje, wykorzystując niewiedzę nabywców co do zasad obliczania powierzchni.
W efekcie sąd uznał, że takie postanowienia umowne stanowią klauzulę abuzywne, a więc są niedozwolone i zasądził na rzecz kupujących mieszkanie zwrot nienależnie pobranej kwoty za zawyżony metraż.
Kiedy można domagać się zwrotu pieniędzy od dewelopera?
- zakup mieszkania z rynku pierwotnego, od którego nie upłynęło jeszcze 6 lat,
- metraż podany w umowie obejmuje również powierzchnię pod murowanymi ścianami działowymi,
- cena mieszkania obejmowała błędnie obliczoną powierzchnię użytkową,
Czy sprawa musi trafić do sądu?
W wielu przypadkach tak, choć zdarza się, że deweloper zgadza się na ugodę. Warto jednak przygotować się na spór sądowy i zgromadzić wszystkie dowody. Istnieją już pierwsze wygrane sprawy, które mogą pomóc w argumentacji także w Twoim przypadku.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Nie – jeśli są murowane, nie spełniają kryterium „demontażu”. Powierzchnię użytkową oblicza się uwzględniając ścianki działowe kiedy nadają się one do łatwego demontażu bez wykonania robót budowlanych.
To zależy od konkretnej sprawy i dokumentacji, ale orzecznictwo coraz częściej staje po stronie kupujących.
Co do zasady, termin przedawnienia roszczeń konsumenta wobec dewelopera wynosi 6 lat. W praktyce oznacza to, że nawet kilka lat po zakupie możesz jeszcze działać.
Słowniczek pojęć
Powierzchnia użytkowa – część lokalu, mierzona po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach, z której realnie można korzystać.
Norma ISO – to międzynarodowy standard opracowany przez Międzynarodową Organizację Normalizacyjną (ISO), który określa m.in. co można uznać za powierzchnię użytkową.
Klauzula abuzywna – nieuczciwe postanowienie w umowie z konsumentem, które nie wiąże go prawnie.
Ściany działowe – są to ściany wewnętrzne dzielące przestrzeń, oddzielające pomieszczenia w obrębie jednego mieszkania, biura itd.
